2007 年年度报告

公告编号：〈万〉2008-010

重要提示：

本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈

述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。

王石主席、郁亮董事、陈志裕董事、肖莉董事、蒋伟董事、李志荣独立董事、李家晖独立董事、徐林倩丽

独立董事出席本次董事会会议。宋林副主席、王印董事因公务原因未能亲自出席本次董事会，授权蒋伟董

事代为出席会议并行使表决权；孙建一独立董事因公务原因未能亲自出席本次董事会，授权徐林倩丽独立

董事代为出席会议并行使表决权。

公司董事会主席王石，董事、总裁郁亮，执行副总裁、财务负责人王文金声明：保证年度报告中财务报告

的真实、完整。

致股东………………………………………………………………….…………………………2

公司基本情况简介……………………………………………………………………………… 3

会计数据和业务数据摘要……………………………………………………………………….4

股本变动及股东情况……………………………………………………………………….……5

董事、监事、高级管理人员及员工情况……………………………………………………….9

公司治理结构……………………………………………………………………………………14

股东大会情况简介………………………………………………………………………………21

董事会报告………………………………………………………………………………………23

监事会报告…………………………………………………………………………………….…50

重要事项………………………………………………………………………………………….51

2007 年年志………………………………………………………………………………………59

财务报告………………………………………………………………………………………….59

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一、致股东

对中国住宅行业来说，2007 必将是给人留下深刻印象的一年。

       这一年，包括万科在内的众多住宅企业、尤

其是上市企业，普遍实现了前所罕有的高速增长，增长的幅度甚至超过了空前繁荣、行业一片乐观的2004

年。然而正如三年前盛况之后随之而来的是2005 年初行业调控、市场前景迷离，2007 行至岁末，观望氛

围再度笼罩行业上空。

 

        市场情绪有如天气，起伏变幻本来难免。但如此剧烈的阴晴交替，却依然足以令人动容。在这一近乎悖论

的巨大反差背后，行业前景的天平究竟将向何方倾斜？投身或投资于这一领域的我们，又该作出怎样的判

断和选择？毫无疑问，这是万科必须直面的问题，万科也有责任与股东分享思考的所得。

然而，相对于市场气氛的剧烈变动，万科的回答可能会略显平淡。

因为在万科眼中，自2004 年以来，尽管行业景气的表面现象时有跌宕，市场氛围也不断在乐观与悲观之

间反复徘徊，但支撑住宅市场基本面的诸要素却并未发生任何根本性的改变，而行业内在的发展规律更是

始终如一。

 

        在万科看来，要看清今天的行业，要判断明天的市场，其实答案早在数年前就已经揭晓。

行业今天面临的局面，与2005 年二季度的情形颇有相似之处；回顾2004 年到2005 年曾经发生的变化，

则市场氛围从2007 年到2008 年的转折也似曾相识。不同之处仅仅在于，2005 年的忧虑是对政策调控的反

应；而今天的寒意，则来自市场现象的变化。

万科在2004 年年度报告中有这样的分析：

“消费者的有效需求才是一个市场存在的理由。政策是市场环境中不可忽视的一个重要组成部分，但它的

出发点，只会是防范市场波动带来的风险，而不可能是凭空创造或者消除一个自我演进的真实市场。住宅

是人类生存必须的基本物资，也是社会成员改善生活品质最重要的物质基础之一。决定住宅市场基本走势

的，是经济的成长性、人口结构和居住形态的变迁。

 

         “经过20 多年的发展，中国已在世界经济尤其进出口贸易中获得举足轻重的地位，并保持着全球最快的

增长速度。未来十年中国人口仍将继续增长，并伴随家庭规模的不断小型化。而随着工商社会的全面成型，

中国也正处于全球最快的城市化进程中。

“商品住宅市场在未来十年仍将是中国最具潜力和发展空间的行业之一。而从金融市场和消费者偏好两个

角度来看，行业的集中化也是必然的趋势。

“行业发展的广阔前景和集中化的必然趋势，为包括万科在内的领先企业提供了近乎无限的遐想空间。”

这段话在2005年似乎并未获得太多的认同，而时至今日更恐怕早已被人遗忘。

 

        但从2005年到2007年，伴随

宏观调控的逐步深入，行业内优势企业普遍的快速发展却已成为不争的事实。再度审视、比较这一成长历

程，如果作为剧中人的我们，能从情节片段的纷乱中超脱出来，则不难发现，决定行业长期发展和短期波

动的内在规律和深层因素，其实并未发生任何根本性的改变。

 

         正是从这样的观察角度出发，万科在2005 年的中期报告中再度重申了自己的看法：

“（万科）管理层认为，对于行业经营环境可以作出两点结论。首先，只有平稳的增长才是行业之福，短

期内过于亢奋的市场盛况必然不能持久，更不可依赖。其次，无论一时有多少利空的消息，依靠真实需求

支撑的市场也永远不会就此衰落或沉沦。”

我们对中国住宅行业的美好前景充满信心。但我们也看到，在市场从亢奋非理性上涨向理性增长回归的进

程中，消费者的判断和预期需要一段时间来加以厘清。而这一过程影响着个人购房行为，并进而可能影响

群体的信息传递和决策。

 

       很多时候，从表面上看是市场的变动导致了市场预期的变化，但深入探究，我们

可能发现，其实是市场对短期预期的某种不确定而放大了市场的短期波动。

作为这个年轻行业的领跑者，尽管万科没有足够的能力主导市场的态势，但我们应当也必须直面市场的观

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望和疑问，并始终秉持拥有充分把握的立足之道。幸运的是，身为为数不多的见证这一行业自肇始以来全

过程的企业之一，我们更深切的感受到来自市场运行本质的力量。由此而获得的宝贵经验，亦成为前瞻未

来的基础。

如果对万科所沉淀的经验和信念做一个扼要，那就是坚持自己对长期趋势的判断，并对行业自身可能发生

的情绪波动始终保持警惕，而这也正是万科当前的选择。

类似中国正在经历的高速现代化、城市化发展进程，在每个国家的历史上恐怕都只有一次机会。身处这一

特定历史阶段，又与城市化紧密相关的中国住宅行业，其足迹注定无法平凡。类似的亢奋和接踵而来的回

归，在未来仍可能再次甚至多次降临。

 

        作为这个领域的从业者，万科团队的成员将尽力守住一颗平常心。

撇去表面的喧哗，真实的购买力始终在悄然生长，而住宅业迈向成熟的步伐也从未停歇。作为一个自由准

入的行业，所有资源和机会对每个参与者正日益变得公平。凭借一笔先得的资源就可以坐收利润的时代已

经结束，未来只有那些真正创造价值的企业才能在这个充满竞争的行业中长存；只有那些转化资源效率最

高、能以最低消耗创造最高性价比产品的企业才能最终赢得胜利者的桂冠。

正是基于这样的思路，万科将2008年的主题词确定为“虑远积厚•守正筑坚”。在住宅行业中耕耘了二十

年的万科，越来越意识到只有回到市场逻辑的起点，不断强化自身的能力，才是应对一切市场变动最简洁、

也最有效的终极策略。有志于成为世界级优秀住宅企业的万科，越来越意识到，市场是最公平的游戏，在

这里不存在取巧的捷径，只有脚踏实地、一步步前行，才是通往理想的康庄大道。

 

         2008年是万科上市的第18年。在过去的17年中，股东一如既往地支持着万科，也见证了万科持续17年、阅

遍市场风雨和波折的增长。对股东给予的理解和信任，万科人一直深存感激。这也给了万科人足够的动力，

在未来的悠长岁月中，与股东一同谱写更为美好的明日篇章。

二、公司基本情况简介

1、公司法定中文名称：万科企业股份有限公司

英文名称：CHINA VANKE CO., LTD. (缩写为VANKE)