2006 年年度报告重要提示：

      本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。王石董事长、郁亮董事、陈志裕董事、肖莉董事、孙建一独立董事、李家晖独立董事、徐林倩丽独立董事出席本次董事会会议。宋林副董事长、王印董事、蒋伟董事因公务原因未能亲自出席本次董事会，授权郁亮董事代为出席会议并行使表决权；李志荣独立董事因公务原因未能亲自出席本次董事会，授权李家晖独立董事代为出席会议并行使表决权。公司董事长王石，董事、总经理郁亮，财务负责人王文金声明：保证年度报告中财务报告的真实、完整。

致股东………………………………………………………………….…………………………2

公司简介……………………………………………………………………………….…………6

 会计数据和业务数据摘要……………………………………………………………………….7

 股本变动及股东情况……………………………………………………………………….……9

 管理层及员工情况……………………………………………………………………………….12

公司治理结构…………………………………………………………………………………….16

 股东大会简介………………………………………………………………………………….…18

董事会报告……………………………………………………………………………………….19

监事会报告……………………………………………………………………………….………41

 重要事项………………………………………………………………………………………….42

2006 年年志……………………………………………………………………………………….48

 财务报告…………………………………………………………………………………………..49 2

 

一、致股东 2006 年，对万科来说是不平凡的一年。

       这一年，万科销售金额、主营收入、净利润、开工面积、竣工面积同比增长都超过50％，为既定计划中的2006 到2008 三年快速发展谱写了一个良好的开篇。这一年，万科成为第一家进入全国纳税百强榜的地产企业。

      这一年，也是万科的“企业公民元年”。这是狂飙突进的一年，这是激情澎湃的一年。我非常荣幸能与各位股东，一同回顾万科这一年走过的历程，一同分享万科这一年思考的所得。繁荣的奥秘 2006 年，中国大部分房地产上市公司都取得了不俗的业绩，而在资本市场上，其股价也普遍被重新估值。是什么造就了行业的繁荣，这种繁荣是否可以持续？是什么使得资本市场对这个行业判断乐观，这种乐观的基础是否坚实？这或许是每一个关注住宅行业的人，都必须面对的问题。对这种繁荣与乐观，存在不同的判断和解读。而在万科看来，一切关于住宅行业长期前景的问题，其答案都包含在人口变迁之中。

        如果深入剖析世界近现代经济的缔造与发展历史，就会发现，对于任何一个基本具备市场经济制度框架的经济体，只要是资源可以基本自由流动，其人口变迁就几乎是经济成长的缩影。近现代工商业的发展过程，其实也就是人们逐渐聚集到城市居住的过程。当人们开始密集居住的时候，工商业的交易费用才能有效降低，更复杂的社会分工、合作才成为可能。而现代经济的每一步成长，莫不源自三个方面：生产技术的更新、交易费用的降低以及分工的细化与合作的深化。

        在一个全球化的时代，生产技术本身就是一种自由流动的资源，而后两个因素，则都与城市化的进程息息相关。因此某种程度上说，经济史就是人口史，而房地产史更是人口史。而中国当前的人口结构，还有一个特殊的因素，那就是人口红利使得中国经济 20 多年来维持着全球最为强劲的增长。上世纪80 年代之后，我国总人口中劳动适龄人口的比重不断上升，抚养比不断下降。 20-60 岁人口为财富创造期，目前我国该阶段人口占总人口比例仍超过60%，这种特殊人口结构至少10 年内不会发生骤变。而自上世纪以来持续的以年轻人口为主、朝向沿海地区迁徙的趋势，将使得沿海城市带的人口红利延续得更为持久。

 

        1981 年至2005 年，仅仅25 年的时间，我国城市化率由20%迅速跃升至43%；而与发达国家80%以上的城市化率相比，仍有大幅度的提升空间。未来10 多年中，预计中国的城市化水平仍将保持年均1%左右的增长速度。不言而喻，这将带来大量新增的住房需要。这也是城市化对住宅行业的直接影响。但是，仅有这种需要是不够的。只有当人们的需要得到购买能力支撑的时候，这种需要才能转化为市场的有效需求。而购买力的来源，正是经济发展和大众财富的增长。城市化促进经济成长，进而提升人们的购买能力，这是它对住宅行业的间接影响。

      某种程度上说，这个间接影响比前述的直接影响更为重要。在 2006 年，有两个重要的信号是不容忽视的。一个是，大部分企业在2006 年的收益水平都明显上升，而研究表明，推动这一进步的主要原因是劳动生产率的提高。另一个是，收入分配的公平性被提到前所未 3 有的高度。是这样，不管我们是否察觉到，我们正处在一个非凡的年代。我们或许已经看到了过往的奇迹，但是历史的恢宏其实才刚刚开篇。

 

      在以三大经济圈为中心的中国沿海，正在诞生着全球有史以来最大规模的城市带。数以亿计的个人和数以千万计的家庭来到这些地方，当他们到来的时候，他们可能只拥有自己的双手和智慧，但终有一天，他们将成为城市的主人。而只要具备对他们足够的尊重和珍惜，以及为他们服务的足够技能，住宅企业就能够在这个过程中，获得近乎无限的发展空间。而这一点，才是住宅行业持续繁荣的真正奥秘。因此，房地产尤其住宅市场在我国未来至少十年、沿海城市带在未来至少二十年，仍将是最具潜力和发展空间的行业之一。转折的关头中国的住宅行业，从诞生到现在，不过短短的二十年历史，但已经经历了两个显著的转折点。

      1998 年中国取消了福利房分配政策，开始了以商品房为主的全面市场化过程，这是第一个转折点。在这之前，中国的住宅行业只能说是在萌芽阶段，而在这之后，行业进入了近乎神速的增长。

 

       然而，在这个高速增长的过程中，住宅行业也暴露出一系列的问题。1998 年之后中国住宅行业的发展，既是高速的增长，但也是粗放的增长。面对人多地少的基本国情、爆炸式的城市化速度，当这个年轻的行业骤然承担起为数以亿计的城市家庭包括数千万新增家庭提供住所的重任时，传统的经营方式、生产手段和发展模式，很快就遇上了难以为继的瓶颈环节。如何在经济转轨期间和高速城市化过程中，满足城市中低收入家庭的基本居住需求？如何保证投资与消费、以及各类消费之间的均衡发展与良性互动？如何在充分运用金融工具的同时保证金融安全？如何实现住宅市场的可持续发展，减少资源和能源的消耗、促进与环境的和谐？如何使市场成为真正的双赢，并创造良好的社会效益，充分保护各相关主体的权益？

 

       这些问题在发达国家的成长历程中，都曾一一遭遇，但是从未像在中国这样，来得如此密集而急促。正是这一系列的问题，催生了2005 年到2006 年的宏观调控，也使得行业进入了第二个转折点。在第一个转折点之后，行业实现的是量的突破，而在第二个转折点之后，行业将要跨越的是质的升华。经过第一个转折点，我们看到的是大地回春之后的百花齐放，而经过第二个转折点，即将上演的是大浪淘沙之后的王者归来。是的，在第一个转折点之后更醒目的是机会，而在第二个转折点之后更凸显的是挑战。然而，当我们处在繁荣的前夜时，我们不仅需要看到机遇，也要看到挑战；而当我们站在转折的路口时，我们不仅需要看到挑战，也要看到机遇。如果一个时代的所有问题是人人都可解决，那么这个时代将无所谓英雄。如果哥伦布的船队面对的不是从来无人敢于穿越的未知海域，那么新大陆也不会留待他们来发现。

 

      只有在充满挑战的转折关头，我们才能获得创造奇迹的可能。而要做到这一点，我们需要的是信念和 4 智慧。成长的诀窍 2006 年，不仅对于万科，不仅对于中国住宅行业，甚至从世界住宅产业史的高度来看，都是划时代的一年。对世界住宅产业来说，一直存在着一个有些尴尬的怪圈。众所周知，在任何一个市场国家，住宅基本上都属于最昂贵的单件商品，也是大部分人一生中最大的一笔支出。但是这个行业中却似乎从来没有诞生过伟大的公司，从来没有诞生过像在能源、汽车、家电、金融、IT 甚至零售、饮料、日化行业曾经出现过的那些庞大的商业帝国。甚至有人断言，因为房地产特殊的地域性和非同质性，这个行业没有其他行业那种显著的规模效应；也就是说，房地产公司是无法做大的。

 

      确实，直到 2005 年，财富500 强的名单中，虽然出现过建筑公司、出现过不动产经营公司，但是纯粹的住宅开发企业，却始终与这一排行榜无缘。在2006 年，历史终于被改写，美国的前四大住宅企业，联袂进入了这个名单。其中之一的帕尔迪住宅公司，是万科在新十年的标杆企业。在过去的十年中，它的市场占有率上升了一倍以上。然而，它的雄心才刚刚开始，它现在的目标已经定到了全美国市场的20％。如果这个目标能够实现，我们看到的将是一个年销售千亿美元级别的企业。未来十年，中国城市将新增七千万户家庭，这接近一个美国，接近英国、法国和德国的总和，超过整个日本。未来全球最大的住宅市场很可能在中国，这已经没有太大的悬念。那么，中国的优秀住宅企业，又该有怎样的雄心和愿景呢？

 

      企业的边界取决于规模效应和管理成本的消长。越大的企业，规模效应越显著，但是管理和经营的难度也越高。当一个企业的规模效应已经不能抵消克服管理难度上升的成本时，这个企业就到了增长的极限。确实，住宅作为一种最终产品，具有不可移动性，无法在一个地方生产而销售到很远的范围；客户需