第一章绪论

第一节研究背景及研究意义

几千年以来，房地产业在我国经历了不同时期的发展并一直延续下来。改革开放以来尤其是进入新世纪以来，伴随着住房体制改革和土地使用制度的稳步推进，我国的房地产业得到了前所未有的发展，并在相当程度上推动和促进了我国经济社会、城市化的又好又快发展，及切实改善了大部分居民的生活条件。房地产业的关联度也很高，近年来，房地产业的快速发展也带动了钢铁、煤炭、电解错及运输和金融等相关产业的发展，是我国经济社会发展的重要推动力和引擎。为了保持房地产业良好的发展势头、维护经济发展和社会稳定的大好局面，中央政府自2003年以来连续出台了国五条、国八条、国十一条以及国十三条等多项政策法规对房地产业进行调控。因房地产地域性和不可移动性、产业关联度高、非完全市场特征、世界金融危机和经济危机，以及地方政府的利益驱使，中央政府很多有关房地产市场调控的政策法规并未发挥其应有的功效，致使我国部分地区的房地产价格依然在高价位上运行和普通老百姓买不起房子，供需失衡和产品结构错位，一些地区的房地产投资过热、投资性需求和投机性需求轮番增长的状况还未得到根本改观，甚至在个别地区出现了一定程度的.房地产泡沬，严重影响了我国的经济发展和金融安全，给我国经济等各项事业可持续发展带来了种种隐患，贫富差距拉大社会矛盾日益突出。

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第二节相关研究现状及评述

关于对房地产业的价格、金融、法制、税收等方面的管理和调控，国内外学者尤其是近几年以来进行了大量深入的研究，并提出了许多有关科学有效的管理路径与方法。但目前针对我国地方政府房地产市场管理存在的问题和改进措施的研究还不够系统和全面。以美国、英国、日本等为主要代表的发达国家在房地产市场管理的研究相对来讲比较系统和全面，并取得了显著的成果。迪帕斯奎尔和惠顿(1996)研究和分析了房地产业与国民经济的关系、地方政府与房地产业的关系，提出了政府对房地产业监管的必要性。M. White(1975).认为由于房地产行业的特殊性，管理当局在坚持“大市场、小政府”的战略思维下对房地产市场进行必要的监督和管理。J.E.Richard(1988)在其专著《论房地产的本质和政府职能》中深刻指出，无论是邦联制国家还是联邦制国家中央政府的房地产调控法规效果均在相当程度上与地方政府的行为息息相关。C. William (1999)系统研究了美国新经济的发展原因并提出了对房地产业监管的有益.借鉴，即包括地方政府在内的各级政府只有综合运用税收政策、金融政策、财政政策和必要的行政干预才能确保房地产业的快速健康发展。温茨巴奇等人(2005)在研究中指出，由于房地产业与土地的密不可分性，导致了其不可移动和排它性等物理特征，从而决定了房地产市场不是全国统一的市场，而是具有显著区域性市场特征，所以，地方政府对房地产业的监管有着不可推卸的责任。

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第二章地方政府房地产市场管理的理论基础

第一节房地产市场及地方政府的基本涵义

房地产市场像其它市场一样，均是由商品、交易主体、交易需求、交易组织机构等要素构成。这些要素反映着市场运行中的种种现象，决定并影响着市场的发展与未来趋势。关于房地产市场的涵义通常有狭义和广义之分，狭义的房地产市场是指交易客体为房地产的市场，其具体交易方式主要有买卖、租赁、互换以及抵押等；广义的房地产市场除狭义之外还包含交易双方的经济关系。应当指出，本文所指的房地产市场主要是指广义的房地产市场。房地产市场因总是与一定的地产和房产相联系决定了其不同于传统其他有形产品的市场，人们通常按照不同的标准对其进行分类。按照开发顺序可分为地产市场和房产市场；按交易方式可分为买卖抵押和租赁市场；按用途可分为居住与非居住市场，按档次可分为低中高市场；按目的可分为使用与投资市场；按流转次数可分为一二三级市场等。理论研究和实践表明，房地产市场正是由于上述诸多分类以及与土地的天然联系决定了其具有自身显著的特征：一是房地产市场为不完全竞争的市场，主要源于其物理位置的不可移动而具有的差异性；二是房地产市场是一个投资与消费相结合的市场，尤其是在通货膨胀形势下其保值性、增值性投资更为明显；三是房地产市场是区域性市场，原因就在于其位置不可移特征而导致的地区性特点；四是房地产市场是权益交易市场，因房地产的不可移动性致使其交易仅表现为附着在房地产上的无形权益的转移；五是房地产市场是存在时间滞后的市场，因房地产投资大和周期，供应量或需求量等某一因素的变化需经过一定时间的传导后才对另一因素产生影响或作用。

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二、地方政府的概念及行为分析

纵观世界各国无论是发达国家还是发展中国家，无论是中央政府还是地方政府都釆取了诸多手段对房地产市场进行管理和监督。房地产市场管理是整个社会经济管理的重要组成部分，是指政府运用经济、法律和行政等一系列方法和手段对从事房地产生产、流通、投资、消费等各种经济活动的单位和个人在房地产市场上的经济行为、市场秩序、交易价格以及合同审核等方面进行计划、组织、控制、协调和监督。在市场经济运行的现实环境中，市场因不可能为完全竞争市场而导致失灵。因此，当地政府需对市场进行干预和监管。

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第三章长沙市房地产市场管理的现状......... 15

第一节长沙市房地产市场的发展沿革........ 15

一、长沙市房地产市场的发展沿革 ........15

二、长沙市房地产市场的管理现状 ........17

第二节长沙市房地产市场管理的不足........ 19

一、长沙市房地产市场管理的错位 ........19

二、长沙市房地产市场管理的越位........ 22

三、长沙市房地产市场管理的缺位........ 23

第三节长沙市房地产市场管理不足的原因分析........ 26

第四章地方政府优化房地产市场管理的对策........ 31

第一节合理借鉴国外房地产市场管理的成功经验........ .31

第二节科学界定地方政府在房地产市场管理........ 37

第三节确保土地资源合理利用和可持续发展........ 38

第四节不断调整和优化房地产商品供应结构........39

第五节大胆尝试对住房购买和消费的创新........ 41

第六节积极发挥非营利组织和民营机构作用........ 43

第四章地方政府优化房地产市场管理的对策和路径选择

第一节合理借鉴国外房地产市场管理的成功经验

相对于我国而言，以美国、日本等为主要代表的发达国家的房地产业的发展历史和发展程度均明显处于优势，而且在地方政府房地产市场管理中也有许多成功经验值得我们学习和借鉴。下面主要通过以美国等国家地方政府市场管理的模式特点进行阐释和分析，总结可供我国地方政府合理借鉴的内容或措施。美国作为当今世界最为发达的大国，其对房地产市场的监督和管理具有自身特色。我们知道，美国是典型的联邦制国家，其政治架构主要由联邦政府和州政府组成，而且地方州政府具有很大的自主权。具体到房地产市场的监管上，美国实行的是联邦政府负责宏观调控，州政府负责房屋税收的征稽，与此同时作为州政府组成机构旳县市政府也承担一定的监管责任，基本上以州政府为主体的地方政府在美国房屋监管中居于核心地位。美国芝加哥大学教授贝克尔认为，美国地方政府对房地产市场的监管与调控基本可概括为“大市场、小政府”的二元化体系。所谓大市场是指美国有超过95%占比的居民住房通过市场机制获得。小政府整体来讲又有两层意思，一是地方政府仅限于对那些无力支付房屋购买的家庭和老年人提供必需的住房；二是美国真正参与房地产监管的实际上是州政府以及下属的县市级政府，而不是联邦政府理论研究和实践表明。

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结语

本文首先是对我国房地产市场的现状及存在的问题进了阐述，并通过对国内外大量的文献进行研究，得出地方政府对房地产市场的作用和影响大。然后重点围绕房地产市场及地方政府的基本涵义、地方政府房地产市场管理的必要性以及管理内容和方式进行了分析。以此为切入口，论述以长沙市为例的地方政府在房地产市场管理中存在的错位、越位及缺位等现象，并详细地分析其原因。通过上述分析和研究，结合我国的实际情况，对地方政府房地产管理提出了如下建议：1、合理借鉴国外先进管理模式的成功经验；2、科学界定地方政府在房地产市场管理中的角色和职能；3、确保土地资源合理利用和可持续发展；4、不断调整和优化房地产商品供应结构；5、大胆尝试对住房购买和消费的创新；6、积极发挥非营利组织与民营机构在房地产市场的作用。本论文只是针对以长沙为例的地方政府房地产管理进行的研究，因此本文的适用性有限，希望有更多的人对其他一线大城市的政府房.地产管理进行更深层次的研究。

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参考文献（略）